今年的政府工作报告提出,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。如何做好房地产市场分类调控?记者采访了全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松。

今年卖地预计超3.8万亿优质地块依然抢手

加大住宅用地供应?南宁市国土部门解读土地新政,南宁装修公司了解到根据住宅用地供应调控目标,商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地,因此南宁市住宅用地属于“增加”类型。同时,80号文要求各地尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。

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“分类调控如今在房地产领域已成为出台调控政策的一种共识,这也是十几年房地产调控总结出来的经验,是一种比较切合实际的做法。”赵松说,“大家都已经意识到,房地产调控再也不能一刀切了。今年的政府工作报告也提出要因城施策。”

去年一、二线城市土地市场维持了较高热度,带动当年全国土地出让收入上涨至3.74万亿元。今年官方预估此项收入有望再增加1000亿元,至3.85万亿元左右。

南宁装修公司了解到,5月25日,南宁市住房局、市国土局等七部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从多方面入手形成“组合拳”,力促我市房地产市场平稳发展。其中,在土地市场方面,加大住宅用地供应、灵活确定出让土地竞价方式等措施的出台引发热烈讨论。对此,市国土局专门针对土地政策进行了解读。

  “分类调控落实到土地政策,主要体现在供地上。其实供地方面的分类调控政策,国土资源部近两年一直都在实施,并不是一个新生事物。”赵松介绍,在今年的全国国土资源工作会议上,姜大明部长就强调,2017年要着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度,首先就是要推动建立分类调控制度。对保障性住房用地应保尽保,对商品房根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的特别是三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

数据显示,2016年全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同比增长15.1%,虽然未能超过4万亿元,但也仅次于2013年和2014年。加上2016年数据,自1999年至今,全国土地出让收入总额已经突破31万亿元。

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  “房价上涨快的城市增加住宅用地供应,库存多的城市调减甚至暂停住宅用地供应,这就是分类调控的直接表现。但真正调控起来并不是这么简单。”赵松说,房地产市场分类调控要想达到预期效果,要做好基础调查分析,进一步细化分类。比如,对于房价上涨压力较大的一二线城市,也不能一刀切,而要分析造成房价上涨的实际原因是什么。如果购房需求大多是国家鼓励和支持的居住性需求,那么就应当尽量地去满足,增加住宅用地供应。但是如果投资、投机性的需求所占的比例较大,甚至把房子当作金融产品去炒作经营,对于这种需求,绝不能加大供地量去满足。“这种投机性需求,任你怎么加大供地量也无法‘填饱’。如果把大量的土地投到这里面去,就会造成资源的低效利用和浪费,将来可能会引起更大的问题。”赵松说。

创新手段进行调控

为何要加大住宅用地供应?

  “在去库存方面同样也要深入分析实际库存情况。现在政府关注的更多是开发商手里的库存,房子盖好了没卖出去的,变成了库存。但如果房子卖出去了,到了购房人手里,却一直闲置着,没有真正地发挥其居住功能,这又何尝不是另一种库存呢?”赵松认为,这种情况只不过是购房者当了“接盘侠”,在我国土地资源非常稀缺的国情下,这种库存也应当引起政府的高度重视。“房子是用来住的,不是用来炒的”,不能说房子卖出去就行了,还要进一步跟踪了解房子是不是真正发挥了居住功能。

财政部近日在《关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的报告》中预计,2017年全国国有土地使用权出让收入38568.62亿元,增长4.3%。

解读:南宁市住宅用地属于“增加”类型

  赵松指出,要想做好房地产市场的分类调控,基础工作首先要做细。政府需要掌握的数据,不仅是人均住房面积、商品房均价等,还包括房地产结构的分布,比如拥有一套房的占多大比重?拥有两套的、多套的占多大比重?长期空置的房子占多大比重?这些基础的数据都应当调查清楚。这样才能根据实际情况使政策制定的更加精准,避免资源错配,使房地产市场分类调控取得实实在在的效果。

今年前两个月的市场表现,也证明官方对全年的预估有一定的支撑。

住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

  目前,很多地方在尝试用创新招拍挂方式的手段进行调控,形成了多种多样的招拍挂方式。赵松认为,这些灵活的招拍挂方式主要分为两类。一类是增加一些附加条件,直接限制地价,比如竞保障房面积、竞自持面积,还有的和预售挂钩,和土地出让金缴纳的时限挂钩等。另一类是地价和房价同时控制的,比如限地价、向下竞房价等。这些政策本意都是好的,在解决招拍挂固定、单一的规则无法与调控目标的灵活性、多样性衔接的问题,稳定市场上的地价信号,避免一些异常的价格信号扰动市场预期进而影响到房价方面,起到了一定的作用。但这些方法并不能解决本质问题,比如竞保障房面积、竞公共配建面积等方式,其本质上是把开发商原有出价能力的一部分转为以其他形式支付了,有些是以实物地租的形式。无论以何种形式支付,开发商都会核算这部分成本,在卖方市场的背景下,最终还是会转移到购房者身上。

财政部近日发布“2017年1~2月财政收支情况”显示,今年1~2月累计,全国国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

市国土局负责人表示,根据住宅用地供应调控目标,商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地,因此南宁市住宅用地属于“增加”类型。同时,80号文要求各地尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。

  赵松指出,从国家统计局公布的房价数据和国土资源部监测的地价数据来看,一二线城市房价、地价涨幅正在回稳,甚至个别城市出现了负增长。“在目前政策控制得比较紧的情况下,一二线城市房价短期内还是能够稳得住的。”赵松说,但真要解决房地产市场的本质问题,还是要像政府工作报告中要求的那样,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。建立长效机制,需要土地、金融、财税等各方面综合发力,需要基础制度的保障。就土地管理领域来说,土地供应制度、城乡土地市场建设,农村土地制度改革的探索等,都和房地产市场有着直接或间接的关系。只有健全完善基础制度,才能使房地产市场在制度的规范下平稳健康发展。

非官方机构中国指数研究院“中国300城市土地市场交易情报(2017年2月)”也显示,今年2月份全国300个城市土地出让金总额为2141亿元,同比增加63%。其中,住宅用地出让金总额为1763亿元,同比增加96%。

为缓解住房供求矛盾,市国土局计划2017年市本级住宅用地供应4400亩,该计划比2016年实际成交量3162亩增加1200亩。根据市场需求,还可进一步加大住宅用地供应数量。同时,市国土局将在今年6月底前编制完成并对外公布我市住宅用地供应中期(2017—2021年)规划和三年(2017—2019年)滚动计划,统筹安排住宅建设所需用地。

 

中原地产首席分析师张大伟对第一财经记者介绍,据中原地产研究中心统计数据,截至2017年3月20日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5176.7亿元,与2016年同期的3280.45亿元相比上涨了58%。从全国看,武汉等17个城市土地出让金两个多月来超过百亿元。

为何要灵活确定出让土地竞价方式?

为了调控一、二线城市过热的房地产市场,不少城市自去年四季度以来接连出台调控政策,其中之一就是要稳定土地市场的价格预期。

解读:经营性用地“招拍挂”出让溢价率上涨较为明显

在土地供应环节,目前有不少城市灵活设置竞买规则,通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价,防止异常高价地块扰乱市场预期。

80号文还明确,各地要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松近日在接受《中国国土资源报》采访时表示,目前很多地方在尝试用创新招拍挂方式的手段进行调控。“这些政策本意都是好的,在解决招拍挂固定、单一规则无法与调控目标的灵活性、多样性衔接的问题,稳定市场上的地价信号,避免一些异常的价格信号扰动市场预期进而影响到房价方面,起到了一定的作用。”

从当前情况来看,去年以来,我市经营性用地“招拍挂”出让溢价率上涨较为明显,成交地价的提高在某种程度上加大了房价上涨压力。

分城施策稳定市场

对此,市国土局在贯彻中央严控地价精神的同时,试点在住宅用地招拍挂出让环节丰富完善土地竞价方式,严控房价,减轻房价上涨压力。目前,已公告的6宗住宅用地采用“限房价、限地价、竞产权移交房”的竞价方式。

赵松透露,从国家统计局公布的房价数据和国土资源部监测的地价数据来看,一二线城市房价、地价涨幅正在回稳,甚至个别城市出现了负增长。

房地产调控是一项长期措施。据南宁装修公司获悉,今后将加强各部门联动,对被认定为存在严重扰乱房地产市场秩序行为、社会影响恶劣的企业,在一定时间内禁止其参加我市土地招拍挂。

张大伟也表示,从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调。2017年春节后,全国出让10亿元以上地块合计72宗,其中溢价率超过100%的地块只有18宗,相比之前市场有所降温。

具体到城市之间,土地市场的表现也有所分化。虽然高溢价率地块比例与数量减少,但部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显。

从2017年前两个月的城市土地市场看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。整体溢价率相比2016年有所降低,但部分热点地块依然成交较热。而部分非热点属性的土地出现明显降温,土地市场已经出现了明显分化。

“从未来趋势看,2017年全国热点城市地王数量将会明显降低。不过在销售火爆的2016年,大部分企业库存去化较快,这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢。”张大伟称。

对于当前日益分化的土地市场,区别对待,分城施策成为主管部委的政策选择。

今年全国两会期间,国土资源部部长姜大明表示,要建立促进房地产平稳健康发展的土地供应基础性制度。明确住宅用地本质属性,保障居民住有所居。根据“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

他表示,落实地方政府主体责任,因城因地分类施策。国家制定宏观调控政策,各地因地制宜抓好贯彻落实。坚持去库存与防过热并重,对不同地方“分类指导、因城施策”,对重点城市“一城一策、靶向治理”,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应,去库存任务重的城市要减少甚至暂停住宅用地供应。

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